BFH stärkt Gutachterausschüsse: Nur eingeschränkte richterliche Kontrolle der Vergleichswerte im Bewertungsrecht

BFH, Urteil vom 11. März 2026 – II R 6/23

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2026 (II R 6/23) die Bedeutung der Gutachterausschüsse bei der steuerlichen Grundstücksbewertung deutlich gestärkt. Die Entscheidung betrifft insbesondere die Bewertung von Grundstücken und Eigentumswohnungen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer und beantwortet eine seit Jahren umstrittene Frage: In welchem Umfang dürfen Finanzgerichte die vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise überprüfen?

Die Antwort des BFH fällt eindeutig aus: Die Gerichte sind nicht dazu berufen, die fachliche Wertermittlung vollständig nachzuvollziehen oder durch eine eigene Bewertung zu ersetzen. Eine gerichtliche Kontrolle findet nur dort statt, wo konkrete Rechts- oder Verfahrensfehler substantiiert dargelegt werden.

Der Sachverhalt

Nach einem Erbfall hatte das Finanzamt den Grundbesitzwert einer Eigentumswohnung zunächst auf 170.000 Euro festgesetzt und dabei das gesetzlich vorgesehene Vergleichswertverfahren angewendet. Im Einspruchsverfahren holte das Finanzamt anschließend eine Mitteilung des zuständigen Gutachterausschusses ein. Dieser wertete zwanzig vergleichbare Kaufpreise aus und gelangte zu einem Durchschnittswert von 186.000 Euro.

Die Erben wandten sich gegen diese Bewertung. Sie hielten die Vergleichspreise für ungeeignet und verlangten stattdessen die Anwendung des Sachwertverfahrens, das lediglich zu einem Wert von rund 78.500 Euro geführt hätte.

Vergleichswertverfahren hat gesetzlichen Vorrang

Der BFH stellt zunächst klar, dass Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten ist (§§ 182, 183 BewG).

Das Sachwertverfahren kommt lediglich subsidiär in Betracht, nämlich dann, wenn weder geeignete Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren vorhanden sind.

Allein die Behauptung, die Vergleichswerte seien unzutreffend, genügt hierfür nicht.

Besondere Stellung der Gutachterausschüsse

Das Urteil hebt ausführlich hervor, weshalb der Gesetzgeber den Gutachterausschüssen eine hervorgehobene Stellung eingeräumt hat.

Diese verfügen aufgrund ihrer gesetzlichen Organisation nach §§ 192 ff. BauGB über

• besondere Marktkenntnis,

• umfassende Kaufpreissammlungen,

• örtliche Sachkunde,

• gesetzliche Auskunftsbefugnisse,

• personelle Unabhängigkeit sowie

• besondere Erfahrung bei der Wertermittlung.

Gerade diese Fachkompetenz rechtfertigt nach Auffassung des BFH den gesetzlichen Vorrang ihrer Bewertung.

Keine vollständige richterliche Neubewertung

Den zentralen Leitsatz des Urteils bildet die Frage nach dem Umfang der gerichtlichen Kontrolle.

Das Finanzgericht darf die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich seiner Entscheidung zugrunde legen, ohne selbst ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen oder eigene Ermittlungen anzustellen.

Eine vollständige fachliche Neubewertung durch das Gericht findet gerade nicht statt.

Dies stellt nach Auffassung des BFH keinen Verstoß gegen den Anspruch auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 19 Abs. 4 GG dar.

Wann muss ein Gericht dennoch eingreifen?

Der BFH nennt ausdrücklich die Fälle, in denen eine gerichtliche Kontrolle erforderlich wird.

Hierzu gehören insbesondere

• Verstöße gegen gesetzliche Bewertungsregelungen,

• Fehler bei der Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung,

• unvollständige Tatsachenermittlung,

• sachfremde Erwägungen,

• methodische Fehler,

• Verfahrensverstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise.

Entscheidend ist jedoch, dass solche Fehler substantiiert vorgetragen oder offensichtlich sein müssen.

Pauschale Zweifel an der Wertermittlung reichen nicht aus.

Vergleich mit der Verwaltungsgerichtsbarkeit

Bemerkenswert ist die ausdrückliche Abgrenzung des BFH von der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte.

Während im Bau- und Enteignungsrecht Verkehrswertgutachten teilweise einer umfassenden richterlichen Kontrolle unterliegen, gilt dies im steuerlichen Bewertungsrecht gerade nicht.

Der Grund liegt darin, dass das Bewertungsgesetz bewusst typisierte Bewertungsverfahren vorsieht und keine individuelle Verkehrswertermittlung bezweckt.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes bleibt möglich

Der BFH weist zugleich darauf hin, dass der Steuerpflichtige nicht schutzlos gestellt wird.

Nach § 198 BewG kann jederzeit ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.

Dieser Nachweis unterliegt der uneingeschränkten gerichtlichen Kontrolle.

Wer also ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorlegt, kann den typisierten Bewertungsansatz des Finanzamtes widerlegen.

Die Beweislast hierfür trägt allerdings der Steuerpflichtige.

Durchschnittswert statt niedrigster Vergleichspreis

Von besonderer praktischer Bedeutung ist außerdem die Aussage des BFH zur Berechnung des Vergleichswertes.

Werden mehrere geeignete Vergleichspreise herangezogen, darf der Gutachterausschuss grundsätzlich den Durchschnitt dieser Werte bilden.

Ein Anspruch darauf, lediglich den niedrigsten Vergleichspreis anzusetzen, besteht nicht.

Der BFH verweist darauf, dass weder hohe noch niedrige Kaufpreise automatisch den zutreffenden Marktwert widerspiegeln.

Praktische Konsequenzen

Für Steuerpflichtige wird es künftig deutlich schwieriger, Feststellungen des Gutachterausschusses allein mit allgemeinen Zweifeln an der Wertermittlung anzugreifen.

Erforderlich sind künftig konkrete Anhaltspunkte für

• methodische Fehler,

• Verfahrensmängel,

• Rechtsverstöße oder

• sachfremde Erwägungen.

Fehlen solche substantiierten Einwendungen, dürfen Finanzgerichte die Wertermittlung des Gutachterausschusses ihrer Entscheidung regelmäßig ohne weitere Beweisaufnahme zugrunde legen.

Das Urteil verdeutlicht zugleich den grundlegenden Unterschied zwischen einer typisierten steuerlichen Grundstücksbewertung und einer individuellen Verkehrswertermittlung. Gerade diese Differenz bildet den dogmatischen Kern der Entscheidung.