Bundesgerichtshof stärkt Modernisierungsmöglichkeiten im Wohnungseigentumsrecht

BGH, Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25

Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Gestattung verlangen kann, auf seinem Balkon ein Klima-Splitgerät zu installieren.

Die Kläger hatten auf einer Eigentümerversammlung beantragt, den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon zu genehmigen. Der Antrag fand keine Mehrheit. Nachdem das Amtsgericht die hiergegen erhobene Beschlussersetzungsklage zunächst abgewiesen hatte, gab das Landgericht Berlin II der Klage statt und ersetzte den ablehnenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Gestattungsbeschluss mit konkreten technischen Vorgaben. Diese Entscheidung bestätigte der Bundesgerichtshof.

Rechtlicher Ausgangspunkt

Der Einbau eines Klima-Splitgeräts stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar. Dies gilt insbesondere deshalb, weil regelmäßig ein Durchbruch durch die Außenfassade erforderlich ist, um Innen- und Außeneinheit miteinander zu verbinden.

Solche baulichen Veränderungen bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Anders als etwa Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchsschutz gehören Klimaanlagen jedoch nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG.

Dennoch kann sich ein Anspruch auf Zustimmung aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass auch nicht privilegierte bauliche Veränderungen gestattet werden müssen, wenn durch sie keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer entsteht.

Maßgeblich ist dabei eine umfassende Interessenabwägung.

Zu berücksichtigen sind einerseits

• das Eigentumsrecht des bauwilligen Wohnungseigentümers aus Art. 14 GG,

• dessen berechtigtes Interesse an einer zeitgemäßen Nutzung seines Wohnungseigentums,

andererseits

• die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer sowie

• deren Schutz vor unzumutbaren Beeinträchtigungen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs genügt die bloße Möglichkeit später auftretender Geräusche hierfür grundsätzlich nicht.

Entscheidend ist vielmehr, ob bereits im Zeitpunkt der Gestattungsentscheidung feststeht, dass spätere Immissionen zwangsläufig zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führen werden.

Diese Feststellung konnte im vorliegenden Fall gerade nicht getroffen werden.

Das geplante Gerät war für den deutschen Markt zugelassen, die Einhaltung der technischen Anforderungen – insbesondere der TA Lärm – war grundsätzlich möglich, und zudem befand sich das nächstgelegene Schlafzimmerfenster mehrere Meter entfernt.

Damit fehlte es an einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung.

Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts konsequent fortgeführt

Besonders hervorzuheben ist die deutliche Bezugnahme des Bundesgerichtshofs auf die Zielsetzung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG).

Der Gesetzgeber wollte bewusst verhindern, dass Wohnungseigentumsanlagen dauerhaft auf einem überholten technischen Stand verbleiben.

Das Wohnungseigentumsrecht soll Modernisierungen ermöglichen und den sich wandelnden Wohn- und Lebensbedürfnissen Rechnung tragen.

Vor diesem Hintergrund dürfen Genehmigungen nicht bereits deshalb versagt werden, weil künftig möglicherweise Störungen auftreten könnten.

Spätere Nutzung bleibt überprüfbar

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist zugleich die Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass die Gestattung des Einbaus keinen Freibrief für spätere Störungen darstellt.

Kommt es nach Inbetriebnahme tatsächlich zu unzulässigen Geräuschimmissionen oder sonstigen Beeinträchtigungen, bestehen weiterhin Abwehransprüche insbesondere aus

• § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG,

• § 1004 BGB sowie

• § 906 BGB.

Ebenso kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ergänzende Regelungen in der Hausordnung treffen.

Der Bundesgerichtshof weist allerdings darauf hin, dass eine vollständige Stilllegung der Klimaanlage regelmäßig unverhältnismäßig sein dürfte. Vorrangig kommen vielmehr zeitliche Nutzungsbeschränkungen oder technische Nachbesserungen in Betracht.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung besitzt erhebliche praktische Relevanz.

Mit steigenden Sommertemperaturen wächst das Interesse vieler Wohnungseigentümer an Klimatisierungssystemen. Wohnungseigentümergemeinschaften können entsprechende Anträge künftig nicht mehr allein unter Hinweis auf abstrakte Lärmbefürchtungen ablehnen.

Erforderlich sind vielmehr konkrete Tatsachen, aus denen sich bereits im Vorfeld ergibt, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer eintreten wird.

Für Verwalter bedeutet das Urteil zugleich, dass Beschlussfassungen künftig stärker auf objektive technische Kriterien gestützt werden sollten. Pauschale Ablehnungen bergen das Risiko einer erfolgreichen Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.