BFH stärkt die Familienheim-Befreiung: Die wirtschaftliche Einheit entscheidet über den Umfang des Grundstücks

Zum Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Juni 2026 – II R 27/23

Mit Urteil vom 17. Juni 2026 hat der II. Senat des Bundesfinanzhofs eine für die erbschaftsteuerliche Behandlung des Familienheims praktisch erhebliche Streitfrage entschieden. Es geht um die scheinbar einfache Frage: Was ist eigentlich das „Grundstück“, das zusammen mit dem Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei erworben werden kann?

Die Antwort des BFH ist eindeutig: Maßgeblich ist grundsätzlich nicht das einzelne Flurstück und auch nicht ohne Weiteres das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, sondern die nach dem Bewertungsgesetz bestimmte wirtschaftliche Einheit. Entscheidend ist damit, welchen Umfang das Belegenheitsfinanzamt im Feststellungsbescheid verbindlich als wirtschaftliche Einheit festgestellt hat.

Das Urteil ist damit nicht nur für die Familienheim-Befreiung bedeutsam. Es zeigt zugleich, welche erhebliche materiell-rechtliche Bedeutung der bewertungsrechtlichen Feststellung und dem Grundlagenbescheid im Erbschaftsteuerrecht zukommt.

Wohnhaus, Garten und Weg auf mehreren Flurstücken

Der Kläger erbte im Jahr 2020 von seinem Vater umfangreichen Grundbesitz. Das vom Erblasser selbst bewohnte Wohnhaus stand auf einem Flurstück. Daneben befand sich ein weiteres unbebautes Flurstück, das als Garten mitgenutzt wurde, sowie ein L-förmiges Wegegrundstück. Das Familienheim selbst verfügte über eine Wohnfläche von 235 m².

Das zuständige Belegenheitsfinanzamt behandelte das Hausgrundstück, das Gartengrundstück und das Wegegrundstück bewertungsrechtlich als eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 70 BewG. Für diese wirtschaftliche Einheit stellte es einen Grundbesitzwert von insgesamt 1.379.965 Euro fest.

Das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt wollte daraus jedoch nicht die Konsequenz ziehen, die Steuerbefreiung für das Familienheim auf die gesamte wirtschaftliche Einheit zu beziehen. Es beschränkte die Begünstigung im Wesentlichen auf dasjenige Flurstück, auf dem das Wohnhaus stand. Daraus ergab sich zunächst lediglich ein begünstigter Wert von 521.417 Euro.

Der Erbe hielt dem entgegen: Wenn das Belegenheitsfinanzamt verbindlich festgestellt habe, dass Haus-, Garten- und Wegegrundstück eine wirtschaftliche Einheit bildeten, müsse diese Feststellung auch für die Familienheim-Befreiung gelten.

Das Niedersächsische Finanzgericht folgte dieser Auffassung noch nicht. Der BFH dagegen gab dem Kläger Recht.

Der Kern der Entscheidung: „Grundstück“ ist die wirtschaftliche Einheit

§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG befreit unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb eines Familienheims durch Kinder oder Kinder verstorbener Kinder von der Erbschaftsteuer. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung allerdings auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt.

Die Vorschrift spricht vom Erwerb eines „bebauten Grundstücks“ und verweist ausdrücklich auf die Grundstücksarten des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG.

Genau an dieser gesetzlichen Verweisung setzt der BFH an.

Nach seiner Auffassung ist der Grundstücksbegriff des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bewertungsrechtlich auszulegen. Grundstück ist danach die wirtschaftliche Einheit im Sinne von § 2 Abs. 1 i.V.m. § 70 Abs. 1 BewG, deren Grundbesitzwert das zuständige Belegenheitsfinanzamt für Zwecke der Erbschaftsteuer gesondert feststellt.

Das ist dogmatisch konsequent. Das Erbschaftsteuergesetz verweist für die Bestimmung des begünstigten Grundstücks gerade auf das Bewertungsgesetz. Es wäre daher systematisch schwer zu begründen, zunächst bewertungsrechtlich eine wirtschaftliche Einheit festzustellen, diese Einheit anschließend bei Anwendung der Steuerbefreiung aber wieder in einzelne Flurstücke zu zerlegen.

Entscheidend ist nicht die Flurstücksgrenze

Die praktische Bedeutung dieser Aussage ist erheblich.

Eine wirtschaftliche Einheit muss nicht mit einem einzelnen katasterrechtlichen Flurstück übereinstimmen. Ebenso wenig muss sie mit dem zivilrechtlichen Grundstücksbegriff identisch sein.

Nach § 2 Abs. 1 BewG richtet sich die wirtschaftliche Einheit insbesondere nach der Verkehrsanschauung. Zu berücksichtigen sind dabei die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Wirtschaftsgüter.

Der BFH formuliert daraus einen für die Praxis wichtigen Grundsatz:

Mehrere Flurstücke können gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden, wenn etwa ein Flurstück mit dem Wohnhaus bebaut ist und weitere Flurstücke als Garten oder Zuwegung gemeinsam mit diesem Wohnhaus genutzt werden.

Dabei genügt allerdings nicht allein der subjektive Wille des Eigentümers. Die Zweckbestimmung muss nach außen erkennbar sein und darf der objektiven Verkehrsanschauung nicht widersprechen.

Damit kommt es nicht darauf an, ob Garten, Zufahrt und Wohnhaus zufällig unter derselben Flurstücksnummer geführt werden. Entscheidend ist ihre funktionale und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit.

Bindungswirkung des Feststellungsbescheids

Der möglicherweise noch bedeutsamere Teil des Urteils betrifft das Verhältnis zwischen Bewertungs- und Erbschaftsteuerverfahren.

Der BFH stellt ausdrücklich fest, dass dem Belegenheitsfinanzamt nicht lediglich die Feststellung des Wertes zukommt. Es entscheidet vielmehr verbindlich auch darüber, welche Wirtschaftsgüter beziehungsweise Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Der entsprechende Feststellungsbescheid ist deshalb Grundlagenbescheid für den späteren Erbschaftsteuerbescheid. Seine Bindungswirkung erfasst nicht nur die Höhe des festgestellten Grundbesitzwertes, sondern auch den Umfang der wirtschaftlichen Einheit.

Das Erbschaftsteuerfinanzamt kann also nicht sinngemäß erklären:

Den festgestellten Wert übernehmen wir, die vom Belegenheitsfinanzamt zugrunde gelegte wirtschaftliche Einheit bestimmen wir für die Steuerbefreiung aber selbst.

Genau diese Aufspaltung lässt der BFH nicht zu.

Davon zu unterscheiden ist allerdings die eigentliche Entscheidung über die Voraussetzungen der Steuerbefreiung. Ob beispielsweise die erforderliche Selbstnutzung vorliegt oder das Familienheim unverzüglich zur eigenen Nutzung bestimmt wurde, entscheidet weiterhin das Erbschaftsteuerfinanzamt.

Es entsteht damit eine klare Kompetenzverteilung:

Das Belegenheitsfinanzamt bestimmt verbindlich Gegenstand und Wert der wirtschaftlichen Einheit; das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet über das Vorliegen der Befreiungsvoraussetzungen.

Garten und Zuwegung können damit Teil des steuerfreien Familienheims sein

Der BFH begründet seine Entscheidung zusätzlich mit dem Zweck der Familienheim-Befreiung.

Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung den familiären Lebensraum und das Familiengebrauchsvermögen schützen. Dazu können nach Auffassung des BFH auch Garten- und Wegeflächen gehören, wenn sie gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt werden.

Der BFH formuliert insoweit überzeugend, dass es dem gesetzgeberischen Anliegen nicht entgegensteht, auch mit dem Wohnhaus gemeinsam genutzte Garten- und Wegegrundstücke einzubeziehen. In diesem Fall seien auch diese Flächen Teil des familiären Lebensraums.

Das bedeutet allerdings keineswegs, dass künftig jedes benachbarte Grundstück automatisch steuerfrei mitvererbt werden könnte.

Entscheidend bleibt die vorgelagerte Frage, ob tatsächlich eine wirtschaftliche Einheit besteht und als solche festgestellt wurde.

Ein separat genutztes Baugrundstück, eine eigenständig verpachtete Fläche oder ein Grundstück ohne funktionalen Zusammenhang mit dem Familienheim wird deshalb nicht allein aufgrund räumlicher Nähe Bestandteil des begünstigten Familienheims.

Kein Freibrief für beliebige Grundstückszusammenlegungen

Bemerkenswert ist zudem, dass der BFH seine Lösung gerade auch mit Gesichtspunkten der Missbrauchsvermeidung begründet.

Würde man allein auf den zivilrechtlichen Grundstücksbegriff abstellen, könnte ein Eigentümer durch Vereinigung mehrerer Grundstücke nach § 890 Abs. 1 BGB den Umfang des potentiell steuerbegünstigten Grundstücks beeinflussen.

Der bewertungsrechtliche Begriff der wirtschaftlichen Einheit verhindert dies.

Denn zivilrechtlich einheitliche Grundstücke können bewertungsrechtlich in mehrere wirtschaftliche Einheiten zerfallen. Umgekehrt können mehrere zivilrechtlich selbständige Grundstücke eine einzige wirtschaftliche Einheit bilden.

Damit entscheidet nicht die grundbuchtechnische Gestaltung, sondern die wirtschaftliche Realität.

Zehnjährige Behaltens- und Selbstnutzungsfrist

Die Erweiterung des begünstigten Grundstücksbegriffs hat allerdings eine wichtige Konsequenz.

Was Bestandteil des steuerbegünstigten Familienheims ist, unterliegt grundsätzlich auch dem Nachversteuerungsregime des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG.

Der BFH macht ausdrücklich deutlich: Wird beispielsweise ein zunächst zur wirtschaftlichen Einheit gehörendes Gartenflurstück innerhalb des Zehnjahreszeitraums abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann dies den Nachversteuerungstatbestand auslösen.

Die wirtschaftliche Einheit wirkt somit in beide Richtungen.

Sie kann beim Erwerb zu einer erheblich höheren Steuerbefreiung führen. Sie bindet den Erwerber aber zugleich hinsichtlich der zehnjährigen Selbstnutzungs- und Behaltensanforderungen.

Das muss bei späteren Grundstücksteilungen, Schenkungen, Verkäufen oder einer anderweitigen Bebauung unbedingt berücksichtigt werden.

Der konkrete Steuervorteil war erheblich

Der Streitfall verdeutlicht die wirtschaftliche Tragweite.

Das Finanzamt hatte zunächst lediglich 521.417 Euro als steuerbegünstigten Wert berücksichtigt.

Nach der Entscheidung des BFH war dagegen der für die gesamte wirtschaftliche Einheit festgestellte Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro Ausgangspunkt.

Da das Haus eine Wohnfläche von 235 m² hatte und bei Kindern nur 200 m² begünstigt sind, war eine anteilige Kürzung erforderlich:

200 / 235 × 1.379.965 Euro = 1.174.438 Euro.

Genau diesen Betrag erkannte der BFH als Grundlage der Steuerbefreiung an.

Die Differenz zur ursprünglichen Behandlung des Finanzamts beträgt damit mehr als 650.000 Euro an zusätzlich begünstigtem Erwerbswert.

Konsequenzen für die erbrechtliche und steuerliche Beratung

Das Urteil verändert den Blick auf Grundstückskonstellationen beim Familienheim erheblich.

Bei jedem Erbfall, bei dem das Familienheim aus mehreren Flurstücken oder grundbuchrechtlich getrennten Grundstücken besteht, sollte künftig sehr genau geprüft werden:

1. Welche Flurstücke werden tatsächlich gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt?

2. Welche Flächen bilden nach § 2 Abs. 1 und § 70 Abs. 1 BewG eine wirtschaftliche Einheit?

3. Welchen Umfang hat das Belegenheitsfinanzamt im Feststellungsbescheid tatsächlich festgestellt?

4. Ist dieser Feststellungsbescheid bestandskräftig?

5. Muss bereits gegen den Feststellungsbescheid vorgegangen werden, weil die wirtschaftliche Einheit unzutreffend abgegrenzt wurde?

6. Welche Folgen ergeben sich aus der festgestellten Einheit für die zehnjährige Nachversteuerungsfrist?

Gerade der fünfte Punkt ist verfahrensrechtlich entscheidend. Der BFH weist darauf hin, dass die Entscheidung über die wirtschaftliche Einheit grundsätzlich nur durch Anfechtung des Wertfeststellungsbescheids angegriffen werden kann.

Wer erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid vorgeht, kann deshalb unter Umständen bereits zu spät kommen.

Dogmatisch konsequent und für die Praxis überzeugend

Die Entscheidung überzeugt sowohl systematisch als auch praktisch.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG verweist ausdrücklich auf das Bewertungsrecht. Es liegt deshalb nahe, auch den Grundstücksbegriff bewertungsrechtlich zu bestimmen. Vor allem verhindert der BFH damit widersprüchliche Entscheidungen verschiedener Finanzämter über denselben Besteuerungsgegenstand.

Zugleich trägt die Entscheidung der Lebenswirklichkeit Rechnung. Ein Familienheim besteht wirtschaftlich regelmäßig nicht nur aus den Mauern des Wohnhauses und der exakt darunterliegenden Grundstücksfläche. Garten, Zufahrt und andere funktional zugehörige Flächen können ebenso Bestandteil des familiären Lebensraums sein.

Der BFH erweitert die Steuerbefreiung dabei nicht grenzenlos. Die Begrenzung erfolgt vielmehr auf einer vorgelagerten Ebene: durch den Begriff der wirtschaftlichen Einheit.

Gerade darin liegt die Stärke der Entscheidung.

Ergebnis

Das BFH-Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23 – ist eine wichtige Entscheidung zur Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.

Seine zentrale Aussage lautet:

Für den Umfang des steuerbegünstigten Grundstücks ist die vom Belegenheitsfinanzamt nach dem Bewertungsgesetz festgestellte wirtschaftliche Einheit maßgeblich.

Damit können auch gesonderte Garten- und Wegeflurstücke Bestandteil des steuerbefreiten Familienheims sein. Voraussetzung ist, dass sie tatsächlich mit dem Wohnhaus eine wirtschaftliche Einheit bilden und entsprechend festgestellt worden sind.

Für Erben und ihre Berater folgt daraus eine ebenso einfache wie wichtige Konsequenz: Bei der erbschaftsteuerlichen Prüfung eines Familienheims darf der Blick nicht erst beim Erbschaftsteuerbescheid beginnen. Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert und insbesondere die dort vorgenommene Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit können für den Umfang der Steuerbefreiung entscheidend sein.

Das Urteil zeigt damit exemplarisch, dass im Erbschaftsteuerrecht die richtige Abgrenzung des Bewertungsgegenstands über Steuerbelastungen in erheblicher Größenordnung entscheiden kann.