Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen einer zulässigen Untervermietung nach § 553 BGB präzisiert und zugleich die Grenzen einer wirtschaftlich motivierten Weitervermietung deutlich gezogen.

Kernaussage der Entscheidung

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Eine gewinnbringende Untervermietung ist vom Schutzzweck der Norm nicht erfasst.

Sachverhalt in Kürze

Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung (Nettokaltmiete: 460 €) vermietete die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis an zwei Untermieter weiter. Die verlangte Untermiete belief sich auf insgesamt 1.100 € monatlich. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin ordentlich. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht ihr statt. Die Revision des Mieters blieb vor dem BGH erfolglos.

Rechtliche Würdigung des BGH

Der BGH bestätigt die Wirksamkeit der Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch unerlaubte Untervermietung. Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis bestand nicht, da es am berechtigten Interesse fehlte.

Zur Auslegung des § 553 BGB stellt der Senat klar:

• Die Norm dient dem Erhalt der Wohnung bei wesentlicher Änderung der Lebensverhältnisse des Mieters (z. B. vorübergehender Auslandsaufenthalt, wirtschaftliche Entlastung).

• Sie bezweckt nicht, dem Mieter eine Einkommens- oder Gewinnerzielungsmöglichkeit zu eröffnen.

• Als berechtigtes Interesse anerkannt ist lediglich die Reduzierung eigener Mietaufwendungen, nicht jedoch das Erzielen eines Überschusses.

Diese Auslegung stellt nach Auffassung des Gerichts einen verhältnismäßigen Ausgleich der grundrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter (Art. 14 Abs. 1 GG) dar. Die Eigentumsposition des Vermieters würde unzulässig beeinträchtigt, wenn der Mieter aus dem fremden Eigentum eigenständig Gewinne generieren dürfte.

Schutzwirkung zugunsten von Untermietern

Der Senat weist zudem darauf hin, dass diese Rechtsauffassung mittelbar auch Untermieter vor überhöhten Untermieten schützt, indem sie einer kommerziellen Ausnutzung regulierter Wohnungsmärkte entgegenwirkt.

Abgrenzungsfragen bleiben offen

Nicht entschieden hat der BGH, ob und in welchem Umfang zusätzliche Leistungen des Mieters (z. B. Möblierung, Serviceleistungen) bei der Beurteilung einer Gewinnerzielung zu berücksichtigen wären. Ebenso offen blieb die Frage, ob eine unzulässige Gewinnerzielung auch aus einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) folgen kann. Beides war im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten:

• Untervermietung ist kein Instrument zur Renditeerzielung.

• Jede Untervermietung, die strukturell auf einen Überschuss zielt, bewegt sich außerhalb des Anwendungsbereichs des § 553 BGB.

• Unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

Der BGH setzt damit einen klaren rechtlichen Rahmen und schiebt Modellen der faktischen „Zwischenvermietung“ zulasten von Vermietern und Wohnungsmärkten einen deutlichen Riegel vor.