I. Übersicht über die wesentlichen Änderungen im Gesetzentwurf

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete verfolgt das Ziel, die Mietpreisbremse zu verschärfen, Umgehungsgestaltungen bei möbliertem Wohnen und Kurzzeitvermietung einzuschränken und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten stärker vor Preissteigerungen und Wohnungsverlust zu schützen.

Die zentralen Änderungen sind:

1. Kurzzeitvermietung wird enger gefasst
   Die Ausnahme für Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ soll grundsätzlich nur noch bei Mietverhältnissen bis zu sechs Monaten gelten. Eine Verlängerung bis zu acht Monaten bleibt möglich, wenn sich der Bedarf nach Mietbeginn verlängert.

2. Möblierungszuschlag wird reguliert
   Bei möbliertem Wohnraum soll künftig ein gesetzlich begrenzter Möblierungszuschlag gelten. Angemessen ist danach grundsätzlich höchstens 1 % des Zeitwertes der Einrichtung pro Monat. Bei voll ausgestattetem Wohnraum wird ein Zuschlag bis 10 % der unmöblierten Miete als angemessen vermutet.

3. Vorvertragliche Auskunftspflicht für Vermieter
   Vermieter müssen vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Höhe des Möblierungszuschlags informieren. Unterbleibt diese Auskunft, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe zeitweise als unmöbliert vermietet.

4. Indexmieten werden in angespannten Märkten gedeckelt
   Übersteigt die jährliche Indexentwicklung 3 %, soll der darüber hinausgehende Teil nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden dürfen.

5. Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung
   Zahlt der Mieter Mietrückstände innerhalb der Schonfrist vollständig nach, soll künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden können.

6. Modernisierung: vereinfachtes Verfahren bis 20.000 €
   Die Grenze für das vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungsverfahren soll von 10.000 € auf 20.000 € angehoben werden. Das ist der einzige strukturell vermieterfreundliche Baustein des Entwurfs.

7. Datenzugriff für Mietspiegel
   Behörden sollen für qualifizierte Mietspiegel leichter auf Grundsteuerdaten zugreifen können, insbesondere auf Eigentümer- und Grundstücksadressen.

II. Belastungen für Vermieter und neue Rechte der Mieter

Für Mieter bringt der Entwurf erhebliche neue Rechtspositionen. Sie erhalten mehr Transparenz bei möblierten Wohnungen, stärkeren Schutz vor Indexmieterhöhungen und einen erweiterten Bestandsschutz bei Zahlungsrückständen. Besonders weitgehend ist die Übertragung der Schonfristwirkung auf die ordentliche Kündigung. Damit wird ein bislang zentrales Druckmittel des Vermieters bei erheblichen Zahlungsrückständen abgeschwächt.

Für Vermieter entstehen dagegen mehrere neue Risiken:

Erstens wird die möblierte Vermietung rechtlich unattraktiver. Bislang war sie gerade in Großstädten ein wirtschaftliches Instrument, um höhere Investitionskosten, höhere Abnutzung, Leerstandsrisiken und Flexibilität abzubilden. Künftig muss der Möblierungszuschlag berechnet, ausgewiesen und rechtlich verteidigt werden. Fehler führen nicht nur zu Rückforderungsrisiken, sondern können dazu führen, dass die Wohnung für die zulässige Miethöhe wie unmöbliert behandelt wird.

Zweitens wird die Indexmiete entwertet. Indexmieten hatten bisher den Vorteil, dass sie die Miete transparent an die allgemeine Preisentwicklung koppeln. Der Entwurf greift in dieses System ein: Bei Inflation über 3 % wird der Vermieter nicht mehr vollständig an der Preisentwicklung beteiligt. Das bedeutet ökonomisch, dass der Vermieter steigende Finanzierungs-, Instandhaltungs-, Versicherungs- und Verwaltungskosten tragen muss, ohne diese spiegelbildlich weitergeben zu können.

Drittens wird der Kündigungsschutz bei Zahlungsrückständen erheblich ausgeweitet. Die Schonfristzahlung soll künftig auch die ordentliche Kündigung erfassen. Aus Mietersicht verhindert dies Wohnungsverlust. Aus Vermietersicht steigt aber das Risiko, über längere Zeit unfreiwillig Kreditgeber des Mieters zu werden. Gerade private Kleinvermieter, die auf laufende Mieteinnahmen zur Finanzierung angewiesen sind, werden dadurch stärker belastet.

Viertens steigt das Fehlerrisiko im Mietvertrag. Der Entwurf führt neue Informationspflichten, neue Berechnungslogiken und neue Rechtsfolgen ein. Jeder Fehler bei der Ausweisung des Möblierungszuschlags, bei der Indexmieterhöhung oder bei der Modernisierungserhöhung kann Rückforderungs-, Prozess- oder Unwirksamkeitsrisiken auslösen.

Die Anhebung der Modernisierungsgrenze auf 20.000 € ist zwar sachgerecht. Sie kompensiert aber nicht die übrige Belastungswirkung. Sie betrifft nur bestimmte Modernisierungsfälle und ändert nichts daran, dass die Renditeerwartung aus Vermietung regulatorisch weiter reduziert wird.

III. Bürokratieaufwand des Staates

Der Gesetzentwurf behauptet, es entstehe kein zusätzlicher Erfüllungsaufwand für Wirtschaft und Verwaltung; für Mieter werde der Aufwand sogar geringfügig reduziert. Diese formale Betrachtung überzeugt ökonomisch nur begrenzt.

Tatsächlich entstehen neue Prüf-, Kontroll- und Streitfelder:

Die Begrenzung des Möblierungszuschlags verlangt Feststellungen zum Zeitwert der Möbel. Das führt zwangsläufig zu Bewertungsfragen: Anschaffungspreis, Alter, Zustand, Abschreibung, Vollausstattung, Teilmöblierung und mietspiegelrechtliche Berücksichtigung müssen geklärt werden. Das ist kein Bürokratieabbau, sondern eine Verlagerung der Bürokratie in Mietverträge, außergerichtliche Korrespondenz und Zivilprozesse.

Auch die Indexmietbegrenzung erzeugt neuen Prüfungsbedarf. Es muss nicht nur die Indexentwicklung berechnet werden, sondern zusätzlich geprüft werden, ob die Wohnung in einem per Landesverordnung bestimmten angespannten Gebiet liegt und ob die Kappungsregel eingreift.

Der Staat erhält außerdem einen erweiterten Zugriff auf Daten für qualifizierte Mietspiegel. Das mag verwaltungstechnisch zweckmäßig sein, verstärkt aber die institutionelle Durchdringung des Mietmarktes. Mietspiegel werden dadurch nicht nur Abbild lokaler Marktverhältnisse, sondern zunehmend Steuerungsinstrument staatlicher Mietpreispolitik.

Die Aussage, es entstehe kein relevanter Verwaltungsaufwand, ist daher formal möglich, materiell aber verkürzt. Der Entwurf schafft weniger klassische Behördenbürokratie, aber deutlich mehr Vertrags-, Nachweis-, Berechnungs- und Prozessbürokratie.

IV. Marktwirtschaftliche Auswirkungen: Warum das Mietangebot weiter verknappen dürfte

Der zentrale Schwachpunkt des Entwurfs liegt in seiner marktwirtschaftlichen Wirkung. Er behandelt steigende Mieten im Wesentlichen als Rechtsproblem, nicht als Angebotsproblem. Tatsächlich steigen Mieten in Ballungsräumen vor allem deshalb, weil die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Mehr Regulierung senkt aber nicht die Knappheit. Sie verteilt nur die Knappheitskosten anders.

Wenn Vermieter weniger flexibel bepreisen dürfen, Indexanpassungen begrenzt werden, möblierte Vermietung weniger rentabel wird und Kündigungen bei Zahlungsausfall schwerer durchsetzbar sind, sinkt die Attraktivität privater Vermietung. Die naheliegenden Reaktionen sind:

• weniger Neuvermietungen,

• mehr Zurückhaltung bei Modernisierungen,

• Ausweichen in Eigennutzung oder Verkauf,

• strengere Mieterauswahl,

• weniger möblierte und kurzfristig verfügbare Angebote,

• höhere Risikozuschläge dort, wo sie rechtlich noch möglich sind.

Besonders problematisch ist dies für private Kleinvermieter. Sie verfügen regelmäßig nicht über professionelle Rechtsabteilungen, standardisierte Prüfprozesse oder große Risikopuffer. Für sie bedeutet jeder zusätzliche Regulierungsschritt mehr Rechtsunsicherheit und mehr wirtschaftliches Risiko.

Der Entwurf kann daher kurzfristig einzelne Mieter entlasten. Mittelfristig droht aber eine kontraproduktive Wirkung: Je stärker der Staat die Ertragsseite reguliert, ohne die Kostenseite und das Investitionsrisiko entsprechend zu berücksichtigen, desto weniger attraktiv wird es, Wohnraum anzubieten.

Das Ergebnis ist absehbar: Der regulierte Bestand wird stärker geschützt, aber der verfügbare Markt wird enger. Wer bereits eine Wohnung hat, profitiert eher. Wer eine Wohnung sucht, findet weniger Angebot.

Zusammenfassend:

Der Gesetzentwurf stärkt Mieterrechte erheblich. Er begrenzt Möblierungszuschläge, schränkt Kurzzeitvermietung ein, kappt Indexmieten und erweitert den Kündigungsschutz bei Zahlungsrückständen. Rechtspolitisch ist dies als Schutzgesetz für Bestandsmieter angelegt.

Ökonomisch bleibt der Entwurf jedoch einseitig. Er verschärft die Regulierung eines ohnehin angespannten Marktes, ohne das strukturelle Angebotsproblem zu lösen. Gerade private Vermieter werden mit zusätzlichen Pflichten, Risiken und Renditebegrenzungen belastet.

Damit besteht die Gefahr, dass der Entwurf genau das Gegenteil dessen bewirkt, was er verspricht: Er macht Wohnen nicht durch mehr Angebot bezahlbarer, sondern verknappt das Angebot weiter.