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Schwarz-Rot beschließt Verlängerung der Mietpreisbremse

Tatsächlich wird dafür im Bürgerlichen Gesetzbuch beim entsprechenden Paragrafen lediglich die Angabe „2025“ durch die Angabe „2029“ ersetzt. Formal handelt es sich um eine Formulierungshilfe des Bundesjustizministeriums, die an diesem Mittwoch vom Kabinett gebilligt wurde. Dieser Vorschlag wird nun im Parlament beraten.

Was ist eine Formulierungshilfe?

Eine Formulierungshilfe ist ein besonderes Instrument im deutschen Gesetzgebungsverfahren. Es bezeichnet den Fall, dass der Deutsche Bundestag – genauer gesagt Abgeordnete oder Fraktionen – die Bundesregierung um Unterstützung bei der Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs bittet. Obwohl formell ein Gesetzentwurf „aus der Mitte des Bundestages“ eingebracht wird, stammt der Textentwurf dabei oft von Fachleuten in den Ministerien. Mit anderen Worten: Die Regierung entwirft den Gesetzestext und stellt ihn den Regierungsfraktionen als Formulierungshilfe zur Verfügung, damit diese ihn als eigenen Parlamentsentwurf einbringen können.

Diese Praxis ist gesetzlich kaum geregelt. Lediglich die Gemeinsame Geschäftsordnung der Bundesministerien (GGO) enthält einen Anhaltspunkt: Wenn eine Formulierungshilfe inhaltlich von einem zuvor gefassten Beschluss der Bundesregierung abweicht oder über ihn hinausgeht, muss das federführende Ministerium die anderen beteiligten Ressorts sowie das Kanzleramt informieren. Weitere formelle Anforderungen bestehen nicht. In der Praxis bietet die Formulierungshilfe der Politik die Möglichkeit, Gesetze schneller und geräuschloser ins Parlament einzubringen. So entfällt bei diesem Weg die übliche Kabinettsbefassung und Ressortabstimmung innerhalb der Bundesregierung ebenso wie die obligatorische erste Befassung des Bundesrates vor der Bundestagsberatung. Das Verfahren wird also deutlich verkürzt. Dies war insbesondere in dringenden Fällen (z. B. während der Covid-19-Pandemie) ein Vorteil, um rasch handlungsfähig zu sein.

Allerdings birgt dieses Vorgehen auch Herausforderungen. Die Verantwortlichkeiten im Prozess werden unklarer, da formal nicht die Regierung, sondern die Fraktionen Urheber des Entwurfs sind. Zugleich sind mit einer Formulierungshilfe keine verbindlichen Vorgaben für eine Verbändeanhörung oder öffentliche Konsultation verbunden – Schritte, die bei ministeriellen Referentenentwürfen üblich sind. Kritiker bemängeln, dass dadurch Betroffene (Wirtschaft, Verbände, Zivilgesellschaft) und andere politische Akteure (insbesondere der Bundesrat und die Länder) weniger frühzeitig eingebunden werden. Die Gewaltenteilung wird insoweit flexibler gehandhabt, weil das Regierungshandeln hinter einem Parlamentsbeschluss zurücktritt. Nicht zuletzt fehlt bei Formulierungshilfen die transparente Zurechenbarkeit: Für Außenstehende ist schwer erkennbar, ob ein Gesetzentwurf tatsächlich auf parlamentarischer Initiative beruht oder von der Exekutive vorbereitet wurde.

Beispiele: Formulierungshilfen werden häufig bei Koalitionsvorhaben eingesetzt. So wurde etwa das Verbot der Tabakaußenwerbung im Jahr 2020 sowie das Gesetz zum Kohleausstieg auf Grundlage von Formulierungshilfen in den Bundestag eingebracht. Auch in zeitkritischen Fällen greift die Regierung zu diesem Mittel: In der Corona-Krise 2020/21 wurden zahlreiche eilbedürftige Gesetze im Wege von Formulierungshilfen angestoßen. Ein aktuelles Beispiel ist die Verlängerung der Mietpreisbremse im Jahr 2025. Hierzu hat das Bundesministerium der Justiz (BMJ) am 28. Mai 2025 eine Formulierungshilfe für einen Gesetzentwurf vorbereitet, den die Fraktionen von CDU/CSU und SPD anschließend aus der Mitte des Bundestages einbringen sollten. Die Formulierungshilfe selbst – der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn – ist auf der BMJ-Website veröffentlicht. Dieses Vorgehen zeigt exemplarisch, wie Regierungsvorhaben mittels Formulierungshilfe ins Parlament gelangen, wenn etwa aus Koalitionsgründen kein offizieller Regierungsentwurf eingebracht wird.

Entstehung, Zielsetzung und Entwicklung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein mietrechtliches Instrument, das 2015 in Deutschland eingeführt wurde. Hintergrund waren stark steigende Mieten in vielen Großstädten und Ballungszentren in den Jahren zuvor. Die große Koalition aus CDU/CSU und SPD beschloss daher im Rahmen ihrer wohnungspolitischen Agenda, den Mietanstieg bei Wiedervermietungen gesetzlich zu begrenzen. Zielsetzung der Mietpreisbremse war es, den Anstieg der Wohnraummieten in besonders begehrten und angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen. Mieten sollten „gebremst“ werden, um Wohnraum für Durchschnittsverdiener bezahlbar zu halten und Verdrängungseffekte einzudämmen. Rechtspolitisch ging es um einen Ausgleich zwischen dem Sozialschutz der Mieter und den Eigentumsrechten der Vermieter.

Rechtsgrundlage und Mechanismus: Die Mietpreisbremse wurde durch §§ 556d–556g BGB umgesetzt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – welche von den Landesregierungen per Rechtsverordnung ausgewiesen werden – darf die Miete bei Wiedervermietung einer Wohnung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Vergleich dienen lokale Mietspiegel oder andere an der Marktlage orientierte Erhebungen. Wichtig ist: Bestehende Mietverhältnisse werden durch die Mietpreisbremse nicht berührt; sie greift nur bei Neuabschluss eines Mietvertrags. Zudem enthält das Gesetz Ausnahmen: Neubauwohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, sind vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen. Damit sollen Anreize für den Wohnungsneubau erhalten bleiben. Ebenso nicht erfasst sind Wohnungen nach umfassender Modernisierung (da hier Investitionen typischerweise zu deutlichen Mietsteigerungen führen dürfen). Eine weitere wichtige Ausnahme ist der Bestandsschutz der Vormiete: War die Vormiete für die Wohnung bereits höher als die 10%-Grenze, darf der Vermieter diese höhere Vormiete auch dem neuen Mieter wieder verlangen. Diese Klausel soll Vermieter davor schützen, Mieten absenken zu müssen; in der Praxis erschwert sie es jedoch, überhöhte Altmieten „einzufangen“.

Rechtspolitische Intention: Die Einführung der Mietpreisbremse folgte sozialpolitischen Motiven. Wohnen sollte kein Luxusgut werden, sondern auch für Haushalte mit normalen und geringen Einkommen bezahlbar bleiben. Insbesondere in begehrten Innenstadtlagen befürchtete man ohne Regulierung eine Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsschichten. Die Mietpreisbremse war daher von Anfang an als befristete Maßnahme gedacht, um Zeit zu gewinnen, während parallel das Wohnungsangebot durch Neubauprogramme erhöht werden sollte. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Beschluss von 2019 diese Zielsetzung ausdrücklich anerkannt: Der Gesetzgeber dürfe zum Schutz von Mietern in engen Märkten preisbegrenzend eingreifen, solange er das eigentliche Kernproblem – Wohnraummangel – parallel angeht. Folgerichtig betonte das BVerfG auch, dass die Maßnahme nur als Übergangsinstrument taugt und regelmäßig evaluiert werden muss.

Entwicklung und Reformen: Die Mietpreisbremse trat zum 1. Juni 2015 erstmals in Kraft. Zunächst konnten die Länder die angespannten Gebiete für maximal 5 Jahre festlegen, d.h. viele der ersten Landesverordnungen wären 2020 ausgelaufen. Begleitend wurde das Instrument evaluiert und politisch nachjustiert:

• 2019 – Verschärfung durch Mietrechtsanpassungsgesetz: Zum 1. Januar 2019 traten Änderungen in Kraft, die die Mietpreisbremse mieterfreundlicher gestalten sollten. Seit dieser Reform muss der Vermieter unaufgefordert Auskunft über Ausnahmen und die Vormiete erteilen, sofern er sich darauf berufen will. Diese Transparenzpflicht sollte Mieter in die Lage versetzen, die Zulässigkeit der geforderten Miete besser einzuschätzen. Außerdem wurde klargestellt, dass Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können – jedoch bis dahin nur ab dem Zeitpunkt, ab dem sie den Verstoß gerügt haben.

• 2020 – Verlängerung und Rückwirkungsanspruch: Durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn wurde die Mietpreisbremse erneut angepasst. Dieses trat am 1. April 2020 in Kraft. Zum einen wurde die Befristung verlängert: Ohne diese Änderung wäre die Ermächtigungsgrundlage Ende 2020 ausgelaufen; nun durften die Länder ihre Mietpreisbremsen-Verordnungen bis Ende 2025 erlassen. Zum anderen wurde der Rückforderungszeitraum erweitert: Mieter können seit 2020 überzahlte Miete auch rückwirkend (für bis zu 30 Monate) zurückfordern, nicht mehr nur für die Zukunft ab Rüge. Diese Nachbesserungen sollten die Durchsetzung der Rechte der Mieter erleichtern.

• 2025 – Weitere Verlängerung in Vorbereitung: Da die aktuelle Rechtsgrundlage Ende 2025 ausläuft, hat die Bundesregierung im Mai 2025 beschlossen, die Mietpreisbremse um weitere vier Jahre bis 31. Dezember 2029 zu verlängern. Dies geschieht – wie oben erwähnt – mittels einer Formulierungshilfe, die über die Bundestagsfraktionen ins Parlament eingebracht werden soll. Inhaltlich sieht der Entwurf vor, die Länder auch über 2025 hinaus zu ermächtigen, angespanntes Gebiet per Verordnung festzulegen. Neu ist dabei eine Begründungspflicht: Möchte ein Land eine bestehende Mietpreisbremse-Verordnung verlängern oder erneut erlassen, muss es künftig darlegen, welche Maßnahmen bislang zur Entspannung des Wohnungsmarkts ergriffen wurden und warum die Preisbremse weiterhin erforderlich ist. Diese Ergänzung reagiert auf verfassungsrechtliche Vorgaben – das BVerfG hatte in seinem Urteil verlangt, die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme fortlaufend zu überprüfen und zu begründen. Eine Ausweitung oder Verschärfung der Mietpreisbremse über die Verlängerung hinaus ist indes politisch umstritten. So blieb z. B. die Stichtagsregelung für Neubauten (Oktober 2014) trotz Kritik zunächst unverändert. Auch andere im Koalitionsvertrag angekündigte Vorhaben (z.B. strengere Regeln für Indexmieten und möblierte Vermietungen) stehen noch aus.

Kritische Bewertung der Mietpreisbremse

Nach nunmehr rund zehn Jahren seit ihrer Einführung fällt die Bilanz der Mietpreisbremse gemischt aus. Aus juristischer und ökonomischer Sicht ergeben sich insbesondere folgende Punkte zur Wirksamkeit und zu den Nebenwirkungen der Regelung:

• Wirkt die Bremse? Inwieweit wurde der Mietanstieg tatsächlich gebremst? – Empirisch zeigt sich ein nur moderater Effekt. Das BMJ konstatiert, die Mietpreisbremse habe den Mietanstieg in den erfassten Gebieten „zumindest moderat verlangsamt“. Vollständig stoppen konnte sie den Anstieg aber nicht: Die Mieten in deutschen Großstädten sind trotz Bremse weiter deutlich gestiegen. Laut Regierungsangaben haben sich z. B. in Berlin die durchschnittlichen Angebotsmieten von 2014 bis 2023 verdoppelt (von rund 8 € auf über 16 € pro Quadratmeter). Auch andere Metropolen verzeichneten jährliche Steigerungsraten von teils über 5 %. Kritiker sprechen daher von einem Scheitern der Mietpreisbremse und verweisen darauf, dass das Instrument sein zentrales Ziel – für spürbar langsamere Mietpreissteigerungen zu sorgen – weitgehend verfehlt habe. Der Mieterschutz-Effekt ist bislang begrenzt: Gerade einkommensschwache Haushalte in Großstädten müssen nach wie vor einen wachsenden Anteil ihres Budgets für Miete aufwenden, sofern sie nicht in preisgebundenem Wohnraum wohnen. Allerdings argumentieren Befürworter, ohne Mietpreisbremse wäre der Anstieg noch drastischer ausgefallen – zumindest hier habe das Gesetz einen dämpfenden Einfluss ausgeübt, auch wenn dieser statistisch schwer zu isolieren ist.

• Umgehungsstrategien und Schlupflöcher: Ein großes Problem sind vielfältige Umgehungsmöglichkeiten, die die Mietpreisbremse in der Praxis abschwächen. Gesetzliche Ausnahmen wie die Neubau- und Modernisierungsprivilegien per se sorgen dafür, dass ein erheblicher Teil des Wohnungsmarktes gar nicht unter die Regulierung fällt. In begehrten Städten betrifft dies vor allem viele neu errichtete oder kernsanierte Wohnungen, bei denen Vermieter freie Hand bei der Mietpreisgestaltung haben. Überhöhte Vormieten wirken ebenfalls als Schlupfloch: Vermieter dürfen die alte Miete weitergeben, auch wenn sie oberhalb der 10%-Schwelle liegt, und viele neue Mieter scheuen sich, die Vormiete überhaupt zu erfragen. Hinzu kommen kreative Umgehungen: Ein Trend der letzten Jahre ist die möblierte Vermietung auf Zeit, etwa über Plattformen für befristetes Wohnen. Rechtlich fällt auch eine möblierte Wohnung grundsätzlich unter die Mietpreisbremse, d.h. der Mietpreis darf inklusive Möblierungszuschlag nur 10 % über dem ortsüblichen Niveau liegen. In der Praxis werden jedoch für Möbel häufig überhöhte Pauschalen angesetzt oder es werden kurzfristige Zeitmietverträge genutzt, die nicht dem vollen Mieterschutz unterliegen. Dies führt dazu, dass möblierte Wohnungen erheblich teurer angeboten werden und die Preisbremse de facto umgangen wird. In einigen Großstädten ist bereits jede dritte angebotene Mietwohnung möbliert – Tendenz steigend. Diese Entwicklung hat sogar Rückkopplungseffekte: Die hohen Preise für möblierte Apartments fließen in die Mietspiegel ein und treiben so das allgemeine Mietniveau weiter nach oben. Schließlich wird die Mietpreisbremse oft schlicht ignoriert. Da das Gesetz keine behördliche Kontrolle oder Bußgelder bei Verstößen vorsieht, setzen zahlreiche Vermieter die Mietobergrenze nicht um. Untersuchungen mit Angebotsdaten belegen, dass je nach Stadt bis zu 25 % der Neuvermietungsinserate oberhalb der zulässigen Miethöhe liegen. Diese Verstöße bleiben meist folge- und sanktionslos, weil sie nur geahndet würden, wenn betroffene Mieter aktiv ihre Rechte einfordern. In der Summe untergraben solche Schlupflöcher die Wirksamkeit der Mietpreisbremse erheblich.

• Auswirkungen auf Investitionen und Neubau: Wohnungsökonomisch betrachtet, ist die Mietpreisbremse ein Eingriff in den Markt, der auch unerwünschte Nebenwirkungen haben kann. Da Neuvermietungsmieten gedeckelt werden, können sich die Ertragsaussichten für Investoren verschlechtern – zumindest im Segment des Bestandswohnungsmarkts in regulierten Gebieten. Anreize für Neubau werden durch die explizite Ausnahme für Erstvermietungen nach 2014 zwar erhalten; dennoch argumentieren viele Ökonomen, dass schon die Existenz von Mietpreisregulierungen das Investitionsklima eintrübt. Vermieter könnten weniger bereit sein, in Modernisierung und Instandhaltung zu investieren, wenn sich höhere Investitionskosten nicht in Form höherer Mieten refinanzieren lassen. Einige Privateigentümer ziehen es eventuell vor, Wohnungen zu verkaufen oder anderweitig (z.B. als Büro oder Ferienwohnung) zu nutzen, statt sie reguliert zu vermieten. Studien deuten darauf hin, dass Mietpreisregulierungen das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt deutlich verringern können. Ein extremes Beispiel war der (inzwischen für nichtig erklärte) Mietendeckel in Berlin, der zu einem Einbruch des Angebots an Mietwohnungen um über 50 % führte, weil viele Eigentümer ihre Wohnungen nicht mehr regulär inserierten. Während die Mietpreisbremse weniger drastisch ist, zeigen sich auch hier Ausweichreaktionen: Der Boom der möblierten Apartments oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind auch Ausdruck davon, gesetzliche Mietgrenzen zu umgehen. Kapitalanleger und Bauunternehmen beobachten die Regulierung mit Skepsis – sie fürchten, dass politische Eingriffe in die Mietpreise ausgeweitet werden könnten, und agieren daher vorsichtiger. So haben etwa die Wirtschaftsweisen (der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung) wiederholt empfohlen, die Mietpreisbremse auslaufen zu lassen, da sie das Kernproblem des Wohnungsmangels nicht löse, aber Investitionshemmnisse schaffe. Aus Investorensicht wären verlässlichere Rahmenbedingungen und Förderanreize für Neubau zielführender als Markteingriffe. Aus Mieterschutzsicht wird dem entgegengehalten, dass ohne Bremse die Mieten besonders in begehrten Lagen völlig ungebremst explodieren könnten – bis neue Wohnungen in ausreichender Zahl vorhanden sind, brauche es daher temporäre Schutzmechanismen. Dieser Zielkonflikt zwischen kurzfristigem Mieterschutz und langfristiger Wohnraumversorgung steht im Zentrum der rechtspolitischen Debatte.

Fazit: Die Mietpreisbremse ist ein rechtspolitisch gut gemeintes, aber in der praktischen Wirkung umstrittenes Instrument. Sie adressiert Symptome – stark steigende Mieten – kann aber die strukturellen Ursachen – Angebotsknappheit und Nachfrageüberhang in Ballungsräumen – nicht beheben. Kurzfristig verschafft sie Mietern in angespannten Märkten etwas Luft und hat wohl allzu extreme Preissprünge verhindert. Gleichzeitig krankt sie an Vollzugsdefiziten und legalen Schlupflöchern, welche ihre Effektivität begrenzen. Für Vermieter und Investoren bedeutet sie ein zusätzliches Regulierungsrisiko, das zu Anpassungen in Marktverhalten führt.