Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete

Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz verfolgt das Ziel, bestehende Umgehungs- und Unsicherheitsstrukturen im Mietrecht zu beseitigen, den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse effektiv durchzusetzen und zugleich Modernisierung und Verwaltung zu vereinfachen. Inhaltlich greift der Entwurf mehrere Brennpunkte der mietrechtlichen Praxis auf: Kurzzeitvermietung, möbliertes Wohnen, Indexmiete, Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug, Modernisierungsmieterhöhungen sowie punktuelle Korrekturen im Gewerberaummietrecht.

Zeitliche Grenze für „vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Die bislang unbestimmte Ausnahme vom Mieterschutz bei Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ wird erstmals eindeutig begrenzt:

• Maximal sechs Monate Mietdauer

• zusätzlich weiterhin erforderlich: besonderer, seiner Natur nach kurzfristiger Bedarf auf Mieterseite

Dogmatisch handelt es sich um eine tatbestandliche Konkretisierung eines bislang offenen Rechtsbegriffs. Praktisch zielt die Regelung auf die Unterbindung der systematischen Flucht aus der Mietpreisbremse durch befristete Kurzzeitverträge, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten.

Möblierter Wohnraum: Zeitwertprinzip und Transparenzpflicht (§§ 556d, 556g BGB)

Ein Kernstück des Entwurfs ist die materielle und formelle Regulierung des Möblierungszuschlags:

a) Materiell-rechtlich:

• Zulässig ist nur ein angemessener Zuschlag, orientiert an

  • Anschaffungswert

  • Abnutzungsgrad (Zeitwert)

• Regelvermutung: bei Vollmöblierung max. 5 % der Nettokaltmiete

• Keine Anwendung, wenn der Mietspiegel die Möblierung bereits abbildet

b) Formell-rechtlich:

• Unaufgeforderte Auskunftspflicht vor Vertragsschluss

• Sanktionsmechanismus: Unterbleibt die Auskunft, gilt die Wohnung fiktiv als unmöbliert im Sinne der Mietpreisbremse

Indexmiete: Kappung in angespannten Wohnungsmärkten (§ 557b Abs. 4 BGB)

Für Wohnraum in durch Landesverordnung bestimmten angespannten Märkten wird eine neue absolute Obergrenze eingeführt:

• Maximal 3,5 % jährliche Indexmieterhöhung

• Nur der darüberhinausgehende Teil des Verbraucherpreisindex bleibt unberücksichtigt

Die Regelung greift gezielt in Inflationsspitzen ein, ohne das System der Indexmiete insgesamt aufzugeben. Verfassungsrechtlich handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums, begrenzt auf besonders schutzbedürftige Märkte.

Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug: Schonfrist auch für ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB)

Ein zentraler Wertungswiderspruch des geltenden Rechts wird aufgelöst:

• Die Schonfristregelungen, bislang nur bei fristloser Kündigung relevant, gelten künftig einmalig auch für ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs

• Voraussetzung: vollständige Befriedigung des Vermieters innerhalb der Schonfrist

• Missbrauchsschutz: nur einmal pro Mietverhältnis

Diese Änderung stärkt den Bestandsschutz und harmonisiert zivilrechtliche Kündigungsregeln mit sozialrechtlichen Schutzmechanismen.

Modernisierung: Erweiterung des vereinfachten Verfahrens (§ 559c BGB)

Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungsverfahren wird angehoben:

• von 10.000 € auf 20.000 € pro Wohnung

Dies soll eine realwirtschaftliche Anpassung an gestiegene Bau- und Handwerkerkosten sein.

Punktuelle Korrekturen

Der Entwurf enthält zudem mehrere systematische Klarstellungen:

• § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“)

  • künftig auch bei Erwerb unter Miteigentümern und bei Erbauseinandersetzungen

• Mietspiegel

  • ausdrückliche Ermächtigung zur Nutzung von Grundsteuerdaten (Name + Grundstücksadresse)

• Gewerberaummietrecht

  • Zulässigkeit der digitalen Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnungen

• Modernisierungsminderung

  • dreimonatiger Ausschluss auch bei Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB (GEG-Umsetzung)