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BMJ: Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe

Arbeitsrecht – Erbrecht - Schulrecht

BMJ: Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe

Wohnungen

Das Bundesjustizministerium hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingebracht.

Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Ballungszentren steigen die Wiedervermietungsmieten dort weiter stark an. Die staatlichen Investitionen in die Schaffung von Wohnraum wurden intensiviert. Eine ausreichend spürbare Entspannung der Wohnungsmärkte ist hierdurch seit der letzten Verlängerung der Mietpreisbremse jedoch noch nicht eingetreten und ist angesichts des zusätzlichen Bedarfs auch erst längerfristig zu erwarten. In der Vergangenheit wurden mit verschiedenen Gesetzen Maßnahmen zum Schutz von Mieterinnen und Mietern eingeführt, um den Mietanstieg in einem tragbaren Rahmen zu halten und gleichzeitig den Interessen der Vermieterinnen und Vermieter an einer wirtschaftlichen Verwendung ihres Eigentums gerecht zu werden.

Zur Verlangsamung des Mietenanstiegs wird die sogenannte Mietpreisbremse noch einmal
bis zum Jahr 2029 verlängert: Den Landesregierungen wird es ermöglicht, Gebiete mit ei
nem angespannten Wohnungsmarkt dort auch über den 31. Dezember 2025 hinaus durch
Rechtsverordnung zu bestimmen, wo die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu
angemessenen Bedingungen gefährdet ist.

Zum Gesetzes-Entwurf

 

Zielsetzung und Notwendigkeit der Regelungen zur Mietpreisbremse aus Sicht der Bundesregierung

Ausgangslage des Mietmarkts:

Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland, insbesondere in Ballungszentren, ist stark angespannt. Steigende Energiekosten und hohe Inflation belasten Mieter zunehmend, da ein erheblicher Teil ihres Einkommens für Wohn- und Lebenshaltungskosten aufgewendet werden muss. Besonders betroffen sind einkommensschwächere Haushalte und Familien, aber zunehmend auch Durchschnittsverdiener. Diese Entwicklung erschwert den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, fördert Verdrängungseffekte und verstärkt die soziale Segregation.

Zielsetzung

Die Regelungen verfolgen das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu sichern, wie es auch Ziel 11 der UN-Nachhaltigkeitsziele vorsieht. Gleichzeitig sollen Armutsrisiken durch steigende Mieten und soziale Ungleichheiten abgemildert werden. Eine ausreichende Entspannung des Wohnungsmarkts ist ohne staatliche Eingriffe angesichts des begrenzten Angebots an bezahlbarem Wohnraum nicht absehbar.

Maßnahmen zur Mietenregulierung

  1. Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029:
    Die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung, erstmals eingeführt durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 und zuletzt bis 2025 verlängert, sollen bis Ende 2029 gelten.

  2. Erweiterung des Anwendungsbereichs:
    Wohnungen, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmals vermietet wurden, werden in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen, um den Mietenanstieg in angespannten Märkten weiter zu dämpfen.

Wirkungen der Mietpreisbremse

Studien des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigen, dass die Mietpreisbremse in Gebieten mit hohen Mietsteigerungen wirksam ist, etwa bei jährlichen Erhöhungen über 3,9 %. Die Maßnahme hat dort eine moderate Verlangsamung des Mietenanstiegs bewirkt. Dennoch bleibt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in begehrten Regionen höher als das Angebot, was ein strukturelles Ungleichgewicht erzeugt.

Verfassungsrechtliche Bewertung

Die Verlängerung der Mietpreisbremse stellt einen Eingriff in das durch Artikel 14 GG geschützte Eigentumsrecht der Vermieter dar. Nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG ist dies jedoch zulässig, wenn der Eingriff verhältnismäßig ist und keine substanzielle Gefährdung der Eigentumsnutzung droht. Die Mietpreisbremse begrenzt zwar die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Eigentums, sichert jedoch den sozialen Bezug des Eigentums. Das BVerfG hat in seinem Beschluss vom 18. Juli 2019 die Regelung für verfassungsgemäß erklärt, da keine unverhältnismäßigen Verluste für Vermieter zu erwarten sind.

Weitere flankierende Maßnahmen

Neben der Mietpreisbremse werden zusätzliche Schritte unternommen, um die Wohnungsmärkte zu entlasten:

  • Förderung des sozialen und privaten Wohnungsbaus,
  • Erweiterte Wohngeldgewährung zur finanziellen Unterstützung einkommensschwächerer Haushalte.

Einschränkungen und Alternativen

Die Mietpreisbremse kann langfristig keine dauerhafte Lösung bieten, da der Wohnungsmangel primär durch ein unzureichendes Angebot an Wohnraum verursacht wird. Die Förderung von Neubauprojekten ist daher eine notwendige Ergänzung, zeigt jedoch erst mittel- bis langfristige Wirkung.

Gesetzgebungskompetenz und EU-Konformität

Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes ergibt sich aus Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (Bürgerliches Recht). Der Entwurf ist mit europäischem Recht und völkerrechtlichen Verpflichtungen der Bundesrepublik Deutschland vereinbar.

 

 

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