Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz bei Maklercourtage: BGH bestätigt Unwirksamkeit des Vertrags

Urteil des BGH vom 6. März 2025 – I ZR 32/24

Zur Pressemitteilung vom 6.3.2025

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem aktuellen Urteil die Bedeutung des Halbteilungsgrundsatzes bei der Maklercourtage für Verbraucher gestärkt. Der I. Zivilsenat stellte klar, dass eine Umgehung des in § 656c Abs. 1 BGB vorgesehenen Teilungsprinzips zur Unwirksamkeit des Maklervertrags führt – auch wenn der Maklervertrag mit einem Dritten anstelle der Kaufvertragspartei geschlossen wurde.

Hintergrund des Falles

Im vorliegenden Fall erwarben die beklagten Käufer als Verbraucher ein Einfamilienhaus mit einem Büroanbau und einer Garage. Die Klägerin, eine Maklerin, hatte eine Courtagevereinbarung mit den Käufern abgeschlossen. Gleichzeitig war sie von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden – allerdings zu einer abweichenden Provisionshöhe.

Nachdem das Landgericht die Zahlungsklage der Maklerin abgewiesen hatte und das Oberlandesgericht diese Entscheidung bestätigte, zog die Klägerin vor den BGH. Sie wollte ihren Provisionsanspruch weiterverfolgen.

Entscheidung des BGH: Unwirksamkeit des Maklervertrags

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen und bestätigt, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist. Die entscheidenden Punkte der Urteilsbegründung:

1. Anwendung des § 656c BGB auf das erworbene Objekt

   • Das gekaufte Einfamilienhaus diente erkennbar Wohnzwecken.
   • Die Existenz eines Büroanbaus, der nur 1/5 der Gesamtfläche ausmachte, änderte daran nichts.
   • Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung steht der Anwendung des § 656c BGB nicht entgegen.

2. Gleichbehandlung der Kaufvertragsparteien bei der Maklercourtage

   • § 656c BGB verlangt eine gleichmäßige Aufteilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer.
   • Im vorliegenden Fall wich die mit den Verkäufern (bzw. der Ehefrau des Eigentümers) vereinbarte Provision von der mit den Käufern vereinbarten Provision ab.
   • Dies stellte einen klaren Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz dar.

3. Maklervertrag mit einem Dritten statt mit der Kaufvertragspartei

   • Zwar regelt § 656c BGB ausdrücklich nur Verträge mit den Parteien des Kaufvertrags.
   • Der BGH sah jedoch eine planwidrige Regelungslücke und wendete die Vorschrift analog an.
   • Der Verbraucherschutzgedanke des Gesetzes gilt auch dann, wenn der Maklervertrag mit einem Dritten (hier der Ehefrau des Verkäufers) abgeschlossen wird.

Folgen für die Praxis

Das Urteil des BGH setzt ein klares Signal für den Verbraucherschutz im Immobiliensektor. Makler müssen bei Doppelbeauftragungen strikt darauf achten, dass die Provision in gleicher Höhe sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer erhoben wird. Andernfalls droht die Unwirksamkeit des Maklervertrags – mit der Folge, dass kein Provisionsanspruch besteht.

Insbesondere die richterliche Auslegung, dass § 656c BGB auch dann gilt, wenn der Vertrag mit einem Dritten anstelle der Kaufvertragspartei geschlossen wurde, verdeutlicht die strenge Handhabung des Gesetzes. Dies verhindert Umgehungen und stärkt die Position von Verbrauchern auf dem Immobilienmarkt.

Makler, die sowohl Käufer als auch Verkäufer vertreten, sollten ihre Verträge genau prüfen und sicherstellen, dass sie den Vorgaben des § 656c BGB entsprechen. Andernfalls könnte der Provisionsanspruch auf dem Spiel stehen – ein Risiko, das durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung vermeidbar ist.

Fazit

Das Urteil des BGH (I ZR 32/24) betont die Bedeutung des Halbteilungsgrundsatzes und verhindert Umgehungsstrategien zulasten von Verbrauchern. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz für Makler und Immobilienkäufer gleichermaßen.