Seit Inkrafttreten des Grundgesetzes im Jahr 1949 ist auf der Grundlage des Artikels 15 GG noch keine Vergesellschaftung durchgeführt worden. Die Vorschrift gehört damit zu den bemerkenswertesten bislang ungenutzten Gestaltungsmöglichkeiten der deutschen Verfassung. Ihre jahrzehntelange Nichtanwendung hat sie jedoch weder rechtlich entkräftet noch gegenstandslos werden lassen: Artikel 15 GG ist geltendes Verfassungsrecht. Mit den Berliner Forderungen der Linken nach einer Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände könnte diese bisher theoretisch gebliebene Möglichkeit erstmals praktische Gestalt annehmen.

Gerade darin liegt die besondere Tragweite des Vorhabens. Berlin würde auf ein Instrument zurückgreifen, dessen konkrete Voraussetzungen, Entschädigungsmaßstäbe und wirtschaftliche Folgen bislang nicht an einem tatsächlich vollzogenen Anwendungsfall erprobt worden sind. Das verlangt eine besonders sorgfältige Unterscheidung zwischen verfassungsrechtlicher Ermächtigung, politischer Zielsetzung und wirtschaftlicher Tragfähigkeit. Dabei ist auch zu klären, welche Grenzen der Eigentumsschutz setzt – und weshalb der häufig angeführte Halbteilungsgrundsatz hierfür keine einfache Antwort liefert.

Was der Staat darf – und was wirtschaftlich überzeugt

Die Forderung der Linken, große private Wohnungsbestände in Berlin zu vergesellschaften, berührt eine Grundfrage der Wirtschaftsverfassung: Wie weit darf der demokratische Gesetzgeber private Eigentumsrechte zugunsten gemeinwirtschaftlicher Ziele zurückdrängen? Artikel 15 GG eröffnet hierfür ausdrücklich eine Möglichkeit. Der häufig dagegen angeführte Halbteilungsgrundsatz setzt jedoch keine allgemeine Grenze, nach der dem Eigentümer stets die Hälfte seines Eigentums oder dessen Wertes verbleiben müsste.

Eine fundierte Bewertung muss deshalb drei Fragen auseinanderhalten: die verfassungsrechtliche Zulässigkeit der Vergesellschaftung, die gebotene Entschädigung und den wohnungswirtschaftlichen Nutzen.

Artikel 15 GG steht in der Tradition der Sozialisierungsregelung des Artikels 156 der Weimarer Reichsverfassung. Sein Zweck besteht darin, bestimmte wirtschaftliche Ressourcen einer gemeinwirtschaftlichen Ordnung zugänglich zu machen. Er erlaubt die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft. Erforderlich ist ein Gesetz, das zugleich Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Formulierung „können“ eröffnet eine politische Gestaltungsmöglichkeit; sie begründet keinen Verfassungsauftrag zur Vergesellschaftung. bundestag.de

Das Verhältnis zu Artikel 14 GG ist dabei entscheidend. Artikel 14 schützt Eigentum und Erbrecht, überlässt dem Gesetzgeber die Bestimmung von Inhalt und Schranken und verpflichtet den Eigentumsgebrauch zugleich auf das Allgemeinwohl. Diese Sozialbindung hebt den Eigentumsschutz nicht auf. Sie ermöglicht insbesondere gesetzliche Bindungen der Nutzung, ohne dass das Eigentum notwendig auf einen anderen Träger übergeht. Einzelnorm

Die Vergesellschaftung geht darüber hinaus. Während die Enteignung nach Artikel 14 Absatz 3 GG typischerweise Eigentum für ein konkretes öffentliches Vorhaben beschafft, verändert Artikel 15 GG die wirtschaftliche Organisationsform. An die Stelle privatwirtschaftlicher Verwertung soll eine dauerhaft gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung treten. Ein bloßer Eigentümerwechsel zugunsten des Staates, der anschließend dieselbe erwerbswirtschaftliche Tätigkeit fortsetzt, genügt dafür nicht. Ebenso wenig dient Artikel 15 GG der bloßen Beschaffung staatlicher Einnahmen. bundestag.de

Für Wohnungen bedeutet dies: Der Gesetzgeber müsste eine tragfähige Organisationsordnung schaffen, die den gemeinwirtschaftlichen Zweck tatsächlich sichert. Dazu gehören Regeln über Bewirtschaftung, Kontrolle, Mittelverwendung und dauerhafte Zweckbindung. Staatliches Eigentum allein garantiert weder niedrige Mieten noch eine leistungsfähige Verwaltung.

Der Halbteilungsgrundsatz betrifft einen anderen Sachverhalt. Gemeint ist hier seine steuerverfassungsrechtliche Bedeutung. Im Vermögensteuerbeschluss vom 22. Juni 1995 – 2 BvL 37/91, BVerfGE 93, 121 – formulierte das Bundesverfassungsgericht, dass die Gesamtbelastung des typisierten Vermögensertrags durch Einkommen- und Vermögensteuer grundsätzlich in der Nähe einer hälftigen Teilung zwischen privater und öffentlicher Hand verbleiben solle. Dahinter stand der Gedanke, dem Eigentümer einen wirtschaftlich bedeutsamen privaten Ertragsnutzen zu erhalten. Gegenstand war die Belastung des Ertrags, keine allgemeine Aufteilung des Vermögens zwischen Bürger und Staat. 

Mit Beschluss vom 18. Januar 2006 – 2 BvR 2194/99, BVerfGE 115, 97 – stellte das Bundesverfassungsgericht klar, dass Artikel 14 GG keine allgemein verbindliche absolute Belastungsobergrenze von ungefähr 50 Prozent für Einkommen- und Gewerbesteuer enthält. Aus dem Wort „zugleich“ in der Sozialbindung des Eigentums lässt sich keine mathematische Verteilungsquote ableiten. Die besondere Frage einer zusätzlich erhobenen Vermögensteuer ließ das Gericht dabei offen. Fortbestehen müssen der Schutz vor übermäßiger Belastung und ein angemessener Ausgleich zwischen Eigentümerinteressen und Gemeinwohl.

Für die Berliner Diskussion folgt daraus: Der Halbteilungsgrundsatz verbietet weder die Übertragung eines gesamten Wohnungsbestands noch schreibt er eine Entschädigung von mindestens oder genau 50 Prozent des Verkehrswerts vor. Eine solche Übertragung steuerrechtlicher Überlegungen auf Artikel 15 GG wäre dogmatisch verfehlt. Die verfassungsrechtliche Begrenzung ergibt sich aus den Voraussetzungen der Vergesellschaftung und ihrer Entschädigungsordnung.

Die Berliner Linke befürwortet die Umsetzung des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. In einer auf ihrer Internetseite veröffentlichten Stellungnahme vom August 2026 wird das Vorhaben auf rund 220.000 Wohnungen von Unternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten in Berlin bezogen. Vorgesehen ist deren Überführung in eine Anstalt öffentlichen Rechts mit demokratischer Kontrolle. Als Ziele werden dauerhaft bezahlbare Mieten und die Herausnahme großer Bestände aus der renditeorientierten Bewirtschaftung genannt. Diese Zahlen und Organisationsvorstellungen beschreiben das politische Vorhaben; sie ersetzen keine Prüfung eines konkreten Gesetzes. 

Ein solcher Ansatz liegt nicht von vornherein außerhalb des Artikels 15 GG. Gerade Grund und Boden werden ausdrücklich erfasst. Die Berliner Expertenkommission bewertete die Möglichkeit einer Vergesellschaftung 2023 mehrheitlich positiv. Ihr Abschlussbericht dokumentiert allerdings auch unterschiedliche Auffassungen zu zentralen Voraussetzungen. Er ist eine gewichtige fachliche Grundlage, aber keine gerichtliche Bestätigung eines späteren Gesetzes. 

Verfassungsrechtlich bedarf insbesondere die Auswahl der betroffenen Eigentümer einer tragfähigen Begründung. Eine Grenze von 3.000 Wohnungen ist keine Vorgabe des Grundgesetzes. Sie muss sich am Gleichheitssatz messen lassen. Der Gesetzgeber müsste erklären, weshalb gerade diese Größenordnung für das angestrebte Strukturziel maßgeblich ist, wie Unternehmensgruppen behandelt werden und weshalb bestimmte Eigentümergruppen ausgenommen bleiben. Die bloße politische Unbeliebtheit großer Vermieter wäre kein ausreichender Differenzierungsgrund.

Hinzu kommt die Verhältnismäßigkeit. Ob und in welcher Form deren herkömmliche Anforderungen auf Artikel 15 GG anzuwenden sind, ist umstritten. Eine Auffassung verlangt die vollständige Prüfung von Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit; andere berücksichtigen stärker, dass die Verfassung die gemeinwirtschaftliche Umgestaltung selbst als Gestaltungsoption eröffnet.

Überzeugend ist, die besondere Funktion des Artikels 15 GG anzuerkennen, ohne den Gesetzgeber von einer belastbaren Rechtfertigung zu entlasten. Soll dauerhaft eine gemeinwirtschaftliche Eigentumsordnung entstehen, erreicht eine bloße Mietbegrenzung nicht notwendig dasselbe Ziel. Soll dagegen vor allem kurzfristig die Wohnkostenbelastung sinken, müssen zielgerichtete Alternativen umso sorgfältiger betrachtet werden. Der Gesetzgeber darf das Ziel nicht lediglich so formulieren, dass ausschließlich die bereits gewünschte Maßnahme als geeignet erscheint.

Die Entschädigung bildet den wirtschaftlichen und rechtlichen Schwerpunkt. Artikel 15 Satz 2 GG verweist auf Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 und 4 GG. Maßgeblich ist eine gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen; wegen der Entschädigungshöhe steht der ordentliche Rechtsweg offen. Eine feste Prozentzahl enthält die Verfassung nicht.

Eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts wird insbesondere von der Mehrheit der Berliner Expertenkommission für grundsätzlich zulässig gehalten. Daraus folgt jedoch keine beliebige Absenkungsbefugnis. Die konkrete Bewertungsmethode und das Ausmaß des Abschlags bleiben rechtfertigungsbedürftig.

Problematisch wäre insbesondere ein Zirkelschluss: Zunächst werden politisch gewünschte niedrige Mieten festgesetzt, daraus wird eine geringe Finanzierungsfähigkeit errechnet und diese anschließend zum alleinigen Maßstab der Entschädigung erklärt. Eine solche Rechnung beschreibt zunächst, was das Projekt bezahlen kann. Sie beantwortet noch nicht, welcher Ausgleich den Eigentümern rechtlich zusteht. Auch bei langfristiger Zahlung sind Nominalbetrag, Verzinsung, Laufzeit und wirtschaftlicher Gegenwartswert auseinanderzuhalten.

Wohnungswirtschaftlich verändert die Vergesellschaftung zunächst die Eigentums- und Bewirtschaftungsstruktur des vorhandenen Bestands. Zusätzliche Wohnungen entstehen durch den Übertragungsakt selbst nicht. Das widerlegt das Vorhaben allerdings nicht vollständig: Sein unmittelbares Ziel kann auch darin liegen, Bestandsmieten zu stabilisieren und Verdrängung zu begrenzen.

Entscheidend ist vielmehr die vollständige Finanzierung. Auch eine gemeinwirtschaftliche Gesellschaft muss Verwaltung, Instandhaltung, Modernisierung und Finanzierungskosten tragen. Entfallen Ausschüttungen an private Anteilseigner, kann dies Spielräume eröffnen. Muss zugleich eine hohe Entschädigung kreditfinanziert werden, entsteht neuer Kapitaldienst. Ob die Mieten sinken können, hängt vom Verhältnis dieser Größen ab.

Die Behauptung, eine Finanzierung aus Mieteinnahmen belaste den Staat nicht, wäre deshalb zu weitgehend. Sie setzt voraus, dass die Einnahmen auch bei höheren Zinsen, Sanierungsbedarf und politisch begrenzten Mieten ausreichen. Umgekehrt wäre es ebenfalls unpräzise, die gesamte Entschädigung als verlorene Staatsausgabe zu behandeln: Ihr steht der Erwerb eines werthaltigen Wohnungsbestands gegenüber. Zu prüfen sind dessen Ertragskraft, die übernommenen Risiken und die Verwendungsmöglichkeiten der gebundenen Mittel.

Artikel 15 GG eröffnet der Berliner Politik somit eine verfassungsrechtliche Möglichkeit, deren konkrete Ausgestaltung anspruchsvoll bleibt. Der Halbteilungsgrundsatz bietet dagegen keine tragfähige pauschale Einwendung. Wer die Vergesellschaftung kritisieren will, sollte an ihrer Auswahlgerechtigkeit, Entschädigungsregelung, Wirksamkeit und Finanzierung ansetzen. Wer sie fordert, muss genau diese Punkte überzeugend beantworten. Die verfassungsrechtliche Erlaubnis ersetzt weder eine gerechte Lastenverteilung noch den Nachweis einer wirtschaftlich tragfähigen Wohnungspolitik.